Het Brussels Parlement zal een voorstel van ordonnantie bespreken dat buitensporige huurprijzen op de woningmarkt wil aanpakken. De indieners van het voorstel willen eerst bemiddeling promoten in een paritair samengestelde huurcommissie (PHC) van huurders- en eigenaarsverenigingen. Maar het voorstel voorziet ook een meer dwingende procedure bij de vrederechter. Een gesprek met Carla Dejonghe, Brussels parlementslid, die voor Open Vld mee onderhandelde over dit voorstel.

 

Carla Dejonghe: “Vooreerst: dit voorstel is een compromis, een goed compromis. We willen eigenaars, die bewust of onbewust een onredelijk hoge huurprijs in verhouding tot de gangbare huurprijzen op de woningmarkt, tot de orde roepen. Enkel al vanuit een soort consumentenrechtenreflex lijkt dit OK. Een woning is meer dan een consumptiegoed, het is ook een grondrecht. Daar gaan liberalen niet licht over. We vragen wel veel garanties, want ook eigendomsrecht en het recht om vrij contracten af te sluiten zijn grondrechten”.

 

DE EIGENAARS

De eerste voor de hand liggende vraag: welke garanties?

Carla Dejonghe: “De meest voor de hand liggende garantie is de toets van de Raad van State. We vragen voorafgaandelijk advies. De Raad van State zal niet nalaten aan te geven in welke mate we mogen ingrijpen in dergelijke gevoelige rechten. Ze zal vragen dat de ingrepen in verhouding staan tot het beoogde doel.”

 

Eigenaars zullen vinden van niet.

Carla Dejonghe: “Dat weet ik niet. Veruit het overgrote merendeel van de eigenaars vraagt vandaag een redelijke huurprijs. We willen niet dat zij geculpabiliseerd worden voor sociale problemen buiten hun onmiddellijk bereik. Zij moeten blijven investeren in goede en ook meer milieu- en klimaatvriendelijke huurwoningen in Brussel”.

 

Welke waarborg geeft het voorstel hen?

Carla Dejonghe: “De definitie van wat een buitensporige huurprijs is. De tekst gaat in haar definitie uit van een weerlegbaar vermoeden van buitensporige huurprijs. Er is een vermoeden wanneer de huur voor de woning 20% hoger is dan de gemiddelde huurprijs voor die woning op de huurmarkt. Dit betekent dat zowel de Paritaire Huurcommissie (PHC) als de vrederechter zullen uitgaan van de effectieve marktwaarde van de woning. Met 20% hebben we de grens ver boven de vork van 10% van de referentiehuurprijs gelegd, waarbinnen de huur ideaal schommelt vooraleer er sprake is van vermoeden van misbruik. Het voorstel wil niet de hoge, maar de onredelijke huurprijzen opsporen.”

 

En als de eigenaar zegt dat zijn woning waard is wat de zot wil betalen?

Carla Dejonghe: “Dat is een cliché. Dat zeggen het overgrote deel van de eigenaars niet. Die zoeken een normaal rendement voor hun investering en belegging. Het feit dat we uitgaan van de reële huurmarkt als referentie is de waarborg. Daarom ook dat we wachten met de procedure bij de vrederechter tot het indicatief huurrooster op punt staat.  Het bestaand indicatief huurrooster is niet OK. Het wordt bijgewerkt tot het voor elk type woning en elke wijk een representatief beeld van de reële huurmarkt weergeeft. We gaan ervan uit dat dit mogelijk is zodra het gebaseerd is op een inventaris van ongeveer 10% samples van de Brusselse woningmarkt. En vergeet niet, het gaat om een vermoeden. De eigenaar kan dat vermoeden eenvoudig weerleggen als bijvoorbeeld extra comfort of kwaliteitselementen een hogere prijs zouden verantwoorden. We denken aan een mooi parket, luxueuze afwerking, een uitzonderlijk uitzicht of ligging, domotica, enz. Het zijn echt de onredelijke misbruiken die we beogen hier.”

 

Al tweemaal zegt u dat de meeste eigenaars dit OK vinden. Over hoeveel woningen gaat het?

Carla Dejonghe: “Eerlijk? Dit is vandaag giswerk, wat sommigen ook beweren. Het gebrek aan informatie is een probleem en draagt bij tot het onnodig stigmatiseren van eigenaars. Volg even mijn redenering: het Observatorium van de huurprijzen ging uit van 10% van de huurwoningen op basis van het huidig huurrooster. Dat zijn ca. 30.000 woningen in Brussel. Eén: het huidig huurrooster is niet representatief genoeg. Bovendien, het huurrooster zorgt ervoor dat eigenaars doorgaans hun huur naar boven aanpassen, net omdat nog veel eigenaars minder vragen dan de gangbare huur op de huurmarkt. Bij elke herziening van het huurrooster heeft het de neiging om de realiteit te volgen en dus te stijgen, omdat het huurrooster een beeld van de markt geeft, niet de markt bepaalt. Twee: de raming gaat uit van een vork van 10% boven en onder de referentiehuurprijs. Die raming geeft in het beste geval het aantal hoge huurprijzen aan, veelal het meer luxueuze segment. Niet de onredelijk hoge waarvoor we het vermoeden op 20% hebben gelegd in verhouding tot de referentiehuurprijs. Drie: zoals reeds gezegd, de raming houdt geen rekening met al de woningen waar het vermoeden weerlegd kan worden.

 

Dus over hoeveel woningen gaat het dan?

Carla Dejonghe: “Dat kunnen noch het Observatorium, noch ik zeggen op basis van de bestaande data. 1%? 3%? Of 6%? 3000 woningen? 9000? 18000? My guess is as good as yours. Niet genoeg om alle eigenaars onnodig te stigmatiseren, maar wel genoeg om het aan te pakken, omdat het fundamenteel asociaal is. Zeker als we weten hoeveel kwetsbare mensen een woning zoeken op een te krappe huurmarkt in Brussel. Versta ons niet verkeerd. We beseffen dat er grote sociale problemen zijn op de huurmarkt als gezinnen, en vaak alleenstaanden, 42% van hun inkomen aan huur besteden. De huurprijzen zijn met 20% gestegen in 15 jaar. Ze volgen de vastgoedprijzen.”

 

En dus wil u dat via een herziening van de huurprijs aanpakken?

Carla Dejonghe: “Niet zo snel. Enkel voor dat kleine segment van 1%, 3%, misschien 6% van de huurmarkt, en dan nog. De bemiddeling en de transparantie over de werking van de PHC zullen dat aantal automatisch nog verlagen. Redelijke eigenaars zullen daar op termijn rekening mee houden en hun huur objectiveren. Enkel de extreme gevallen zullen terecht herzien worden, en dat kan enkel door de vrederechter. De rechter zal dit doen na advies van een PHC en binnen een duidelijk juridisch afgetoetst kader. Maar laten we duidelijk zijn, de huisjesmelkers mogen aangepakt worden.”

 

DE HUURDER

Eigenaars moeten zich dus met deze nieuwe wet geen zorgen maken?

Carla Dejonghe: “Het overgrote deel van de eigenaars moest zich geen daar zorgen over maken en moet dat nog steeds niet. Zij vragen redelijke huurprijzen. In veel gevallen zal het systeem hun prijs zelfs objectiveren en de spanning met de huurder op dat vlak verlichten. De nodige garanties zijn er. Maar let op. Wij zijn de partij van de vrijheid, de kansen en de emancipatie, niet de partij van de eigenaars. Het verdedigen van de eigenaars, hun eigendom en vrijheid is één zaak. Met evenveel vuur vechten wij voor betaalbare woningen in ons Gewest. Als het over kansen en emancipatie gaat – en huisvesting gaat ook daarover – dan staan wij aan de kant van veel huurders. Dat betekent nog niet dat je het één op de kap van het andere zomaar kan realiseren. Dat is demagogisch. Ik ben begonnen met het zeggen dat het een goed voorstel is, maar een huurprijs herzien heeft nog nooit één bijkomende woning voortgebracht of gerenoveerd. Integendeel, te veel ondoordachte herzieningen en ingrepen zorgen voor slechtere kwaliteit van woningen en op termijn zelfs minder woningen. De private investeringen in de markt nemen dan af en de publieke investeringen vangen dat maar in zeer beperkt mate op. We hebben die vele private eigenaars nodig.”

 

Dus dit voorstel is een maat voor niets?

Carla Dejonghe: “Het is een goed voorstel voor de strijd tegen onredelijke huurprijzen, maar niet voor de crisis op de huurmarkt. De impact is quasi nul op het aanbod. Het feit dat ook substantiële gebreken aan een woning aanleiding geven tot een vermoeden van buitensporige huur, is een element dat druk kan zetten op het respect voor de kwaliteitsvoorwaarden voor woningen op de huurmarkt. Het kan alvast geen kwaad om investeringen in kwaliteit en zelfs vergroening van de woningen aan te moedigen. Het verbeteren van de representativiteit van het huurrooster zal de markt objectiveren. Ik denk zelfs dat het een wake up call kan zijn voor tal van maatregelen om de markt echt te verbeteren. Harde en gerichte maatregelen. Geen ideologische symbolen, en onnodige aanvallen op eigenaars.”

 

Wat is het blauwe plan dan?

Carla Dejonghe: “Er is niet één groot plan. Dat is niet de liberale aanpak. Wij gaan, zoals we het al jaren herhalen aan al wie wil luisteren, voor een mix van vele afgewogen en aanvullende maatregelen. Er zijn de traditionele sociale woningen van de huisvestingsmaatschappijen. We kunnen er bijbouwen, maar ook (en vooral) de bestaande renoveren, zodat ze voldoende kwalitatief en milieuvriendelijk zijn. De Sociale Verhuurkantoren (SVK’s) zijn in opmars. Dat zijn private woningen die beheerd en verhuurd worden door publieke actoren aan sociale huurprijzen. Dit moet nog groeien waar mogelijk. We hebben eindelijk, na lang aandringen, ons stokpaardje bekomen: huurtoelagen voor mensen op de wachtlijsten voor een sociale woning om een woning te huren op de privémarkt. Het zal gaan over 12.500 huurtoelagen voor alleenstaanden en gezinnen. Dat is 24 miljoen euro per jaar aan sociale financiële injectie in de kwaliteit en aanbod op de privéhuurmarkt.  En dat is er eentje dat ik graag aanhaal: er zijn de sociale hypothecaire leningen van het Brussels Woningsfonds. Die zorgen voor sociale huisvesting door zelf eigenaar te worden. Een succesvolle formule. Meer dan 4000 alleenstaanden en gezinnen die in aanmerking komen voor een sociale woning worden zo eigenaar op één legislatuur. Dat is veel hoger dan het aantal klassieke nieuwe sociale woningen in dezelfde periode. Een brede kijk op wat sociale huisvesting kan zijn, publiek en privé, is al een eerste stap. Wat werkt moet je steunen, los van ideologieën over eigendom en de private of publieke markt.”

 

En dat zal het doen…

Carla Dejonghe: “… ik was nog niet rond. Er zijn in 30 jaar 300.000 inwoners bijgekomen in Brussel. Er zijn gewoon meer woningen nodig. Het Gewest moet haar stedenbouwkundige vergunningen sneller afleveren, zowel aan private als publieke ontwikkelaars voor renovatie en nieuwbouw. Dat is een absoluut pijnpunt. We moeten de grondreserves sneller vrijgeven en ontwikkelen, privaat en publiek. Denk aan de Josaphatsite, Delta, Brussel-Vorming. Ook in de rand rond Brussel zouden ze een deel van de extra druk, ook qua sociale woningen, moeten opvangen. We moeten de leegstand, zeer vaak van overheidsgebouwen, proberen te verminderen. We moeten nieuwe woonvormen inpassen in de markt: het ombouwen van kantoorruimtes tot woningen, de zogenaamde collocations of cohousing van huurders die als paddenstoelen uit de grond gestampt worden een beter kader geven, het collectief aankopen van gebouwen aanmoedigen. En dan zijn er nog de aankopen onder de vorm van erfpacht. De moeite om op te volgen. En voor het vertrouwen in de markt moeten we de toegang tot huurwaarborgen nog verbeteren via OCMW’s en het Woningsfonds. Hetzelfde geldt voor de plannen om een compensatiefonds te voorzien voor eigenaars in geval van achterstallige huur bij bijvoorbeeld een verbod op uithuiszetting. Er is een grote rol weggelegd voor de overheid om toegang tot betaalbare woningen te verbeteren. Maar zonder investeringen van de private sector in het aanbod gaan we er nooit geraken. Ook dus de vele kleine eigenaars die in huurwoningen investeren. We hebben hun vertrouwen ook nodig.”

 

DIALOOG

Zo zijn we terug bij het begin. Toch vindt u het een goed voorstel?

Carla Dejonghe: “… om buitensporige huurprijzen aan te pakken via bemiddeling en eventueel de vrederechter wanneer nodig. Weet je? Eens de euforie is gaan liggen over de onhaalbare verwachtingen van dit voorstel, zal men de ware toedracht appreciëren. Daarom is het nu belangrijk het vertrouwen in het nieuw mechanisme te winnen vanuit beide partijen, de huurders- en eigenaarsverenigingen. Als één van beide partijen het zaakje niet vertrouwt en een andere een verborgen agenda vermoedt, zullen de Paritaire Huurcommissies dode letter blijven, want… niet paritair. En, geen PHC betekent ook: geen advies voor de vrederechter. We moeten zo snel mogelijk het vertrouwen herstellen en samen met verenigingen van huurders en verhuurders aan tafel zitten.” 

---