BRUSSELS PARLEMENT - De spending review van de sociale huisvesting die in het Brussels Parlement werd voorgesteld op 9 juni 2022 was verbazend duidelijk: met het socialiseren van woningen op de privémarkt gaat het Brussels Gewest bij gelijk budget beter aan de woningnood tegemoet komen dan met de bouw van sociale woningen door de huisvestingsmaatschappijen. Sociale woningen bouwen en onderhouden is trager én duurder op korte én lange termijn. Het socialiseren van woningen op de privémarkt via sociale verhuurkantoren of huurtoelagen heeft een onmiddellijke impact en is ook op langere termijn een efficiëntere manier om de wachtlijsten terug te dringen. 

Bij Sociale Verhuurkantoren ('SVK' of 'AIS' in het Frans) geven privé-eigenaars hun woning in beheer aan een verhuurkantoor tegen een fiscaal voordeel en gewaarborgde maar lagere huur voor een vaste periode. De SVK staat in voor de verhuur en het beheer van de woning tegen een huurprijs onder de marktprijs. Huurtoelagen zijn tussenkomsten van de overheid in de huurprijs op de privémarkt voor Brusselaars die op de wachtlijsten staan voor het bekomen van een sociale woning. 

Er zijn nu ongeveer 50.000 Brusselse gezinnen die op die wachtlijsten staan. Op korte termijn, met het nu beschikbaar budget voor sociale huisvesting, vermindert de socialisatie van privéwoningen de wachtlijst onmiddellijk met 29,5%. Voor de bouw van nieuwe woningen is dat in het beste geval 10,3%, omdat het bouwritme zeer onzeker is. De lange bouwtermijnen, gemiddeld bijna 8 jaar voor een woning, en de permanente nood aan renovatie van de woningen (ca. 5000 van de 40.000 woningen van de sociale huisvestingsmaatschappijen worden momenteel niet verhuurd), zijn de belangrijkste oorzaak voor dit verschil. Op lange termijn (dus tegen 2040) kunnen er iets meer dan 10.000 sociale bouwwoningen bijkomen. Door socialisering kunnen er jaarlijks van 15.000 gezinnen aan een huurwoning tegen sociale huur op de privémarkt worden geholpen. Bij een gemiddelde evolutie van de vraag is dat bij socialisering tegen 2040 een vermindering van de wachtlijst met 19% en met de bouw van sociale woningen een vermindering van 14%. De vraag naar een sociale woning is nu tegen de 85.000 waarvan 35.000 ook al effectief een sociale woning hebben.  Die vraag zal tot boven de 100.000 stijgen.

Out of the box

Nicolas Bernard en Pol Zimmer hebben een naam als het over huisvesting in Brussel gaat. Magaly Verdonck is bijzonder goed vertrouwd met de Brusselse financiën en begroting. Ze schreef mee aan de studie die iets meer dan een decennium terug de basis legde voor de herfinanciering van Brussel. Het drietal voerde in opdracht van de Europese Commissie een spending review van het Brussels huisvestingsbeleid uit. De EU moedigt dit soort begrotingsbeleid sterk aan en financiert deze studies. Brussels minister van begroting Sven Gatz gelooft sterk in deze 'zero budgetting' en alle instrumenten die daarbij kunnen helpen. Het is een budgettair beleid dat eerst en vooral focust op de meest doeltreffende manier om beleidsdoelstellingen te halen en gaat daarvoor uit van evaluatie en monitoring van resultaten. Hij drong dan ook aan bij de EU voor deze spending review (lees "Sven Gatz over spendig reviews: begroting aftoetsen op efficiëntie" op 1 april 2022: https://openvldbrussel.be/Nieuws-2269). Naast de studie over het huisvestingsbeleid, bestelde Sven Gatz ook een studie over de efficiëntie van het Brussels mobiliteitsbeleid. 

Wat de sociale huisvesting betreft, moesten de drie experten in hun spending review twee cruciale vragen beantwoorden:

1. Hoe kunnen we binnen de bestaande budgetten op de meest efficiënte manier de wachtlijsten voor een sociale woning onmiddellijk én tegen 2040 verminderen?
2. Hoe kan het Brussels Gewest binnen het huidig budget de financiering van de sociale huisvestingsmaatschappijen veiligstellen?

Professor Nicolas Bernard verdedigde deze oefening in commissie van het Brussels Parlement door te wijzen naar hun “regard d’externe” dat ze als academici bieden: een 'out of the box'-benadering die geen kritiek is op het bestaande beleid, maar toch nieuwe inzichten biedt.

Stabiele huurmarkt

Carla Dejonghe volgt voor Open Vld de commissie sociale huisvesting op de voet. Ook zij beseft dat het beleid niet een bocht van 180° gaat nemen na deze spending review. “Klassieke sociale huisvesting blijft haar plaats hebben. De nieuwe inzichten zijn wel zeer belangrijk, maar ze zijn voor ons niet verrassend.” Al jaren, tussenkomst na tussenkomst, herhaalt Dejonghe dat Brussel sociale huisvesting niet mag herleiden tot de bouw van eigen sociale woningen. Open Vld was een voorstander van het eerste uur voor het uitbouwen van de Sociale Verhuurkantoren en dringt al jaren aan op sociale huurtoelagen.  

De spending review, net als Carla Dejonghe, kon het bovendien niet laten om ook even de eigendomsverwerving voor laagste inkomens in de kijker te zetten. Al valt dit strikt genomen buiten hun studie, benadrukken de drie experten de rol van het Woningsfonds dat sociale hypothecaire leningen verschaft aan Brusselaars. 80% van die leningen gaan naar Brusselse gezinnen die aan de voorwaarden voor een sociale woning beantwoorden. Van 2018 tot 2020 hielp het Woningsfonds zo 2000 Brusselse gezinnen om zelf hun ‘sociale woning’ te kopen, en, zoals ze het zeggen, gelijktijdig ook te sparen voor een vierde pensioenpijler - het eigendom van de eigen woning - waar weinig over gesproken wordt, maar wel efficiënt is. Dit ligt ruimschoots hoger dan de 175 woningen die de sociale huisvestingsmaatschappijen nu per jaar bouwen, en de 539 woningen die ze in de toekomst per jaar willen bouwen. 

Carla Dejonghe gaat in haar reactie op de spending review nog iets verder: ook de socialisering van de privémarkt is een investering in het bestaande privépatrimonium in Brussel dat dringend moet gerenoveerd worden om de klimaatdoelstellingen te halen. Elke externe investeringseuro zorgt voor 7 euro eigen investering, berekende de Bouwfederatie. De socialisering van privéwoningen zorgt voor die zekere huurinkomsten, voor stabiele huurders en dus extra investeringscapaciteit op de privémarkt. “Voor heel veel eigenaars is die woning die ze verhuren trouwens ook hun vierde pensioenpijler. Dit systeem, als we het slim aanpakken, kan zorgen voor een stabielere huurmarkt”, aldus Carla Dejonghe.  

---